- За последний год в моём сознании произошли серьёзные изменения, – рассказывает Виктор Садыгов. – Когда я был наёмным менеджером, мне было проще оставаться друзьями с подчинёнными. Теперь, когда тратишь свои деньги, но не получаешь от людей отдачи, начинаешь по-другому реагировать, гораздо жёстче. Не скажу, что мне это изменение нравится.

Год назад Виктор ушёл из крупного агентства элитной недвижимости Kalinka Real Estate и открыл собственную компанию – Nika Estate. В феврале текущего года его агентству исполняется ровно год. Учредитель нового агентства рассказал интернет-журналу «Элитное.РУ», что нужно для открытия собственного риэлторского бизнеса в luxury-сегменте, и с какими проблемами пришлось столкнуться лично ему.

Из курьеров в брокеры.

В детстве Виктор Садыгов мечтал о море. После школы он поступил в мореходное училище, затем в Волжскую академию водного транспорта на факультет судовождения, а, закончив его, несколько лет работал штурманом на сухогрузе – ходил в Англию, Италию, Германию. Однако вскоре Садыгов насытился морем. Появилась новая мечта – о Москве. План покорения столицы был довольно простой: приехать в столицу и найти работу в модном ночном клубе. Однако поиски затянулись, а через две недели кончились деньги.

- Устроился курьером. Наверное, не самый простой период в моей жизни. Квартиру снимали на несколько человек, но тогда я очень хорошо узнал Москву, – говорит он. – Потом работал официантом в японском ресторане. Сделал там небольшую карьеру: дорос до должности управляющего заведением.

Если предел мечтаний претендентов ограничивался 3-4 тыс. долларов в месяц, то таких Садыгов на работу не брал. Хорошие брокеры элитной недвижимости получают на порядок больше.

Впрочем, такая жизнь Виктора тоже не устраивала. Перебрав в уме основные направления, где в Москве крутятся серьёзные деньги, он решил остановиться на продаже элитной недвижимости. Сделать первый шаг в этом направлении удалось достаточно быстро: на собеседовании в агентстве Blackwood бывший штурман сухогруза получил отказ, но вторая попытка завершилась удачей – Виктора приняли в штат брокером отдела загородной недвижимости компании Kalinka Real Estate.

Однако на этом удача оставила Виктора: за первые месяцы работы в агентстве бывшему штурману не удалось продать ни одного объекта.

- Чтобы исправить ситуацию, я ходил на различные тренинги по продажам, читал много специальной литературы, – вспоминает Садыгов. – Ведь успешность работы брокера зависит от огромного количества нюансов – жесты, одежда, причёска, улыбка, на чём и с кем мы приезжаем на встречи. Чтобы понять, чего хочет покупатель, нужно научиться смотреть на жизнь его глазами. Впрочем, не только смотреть – нужно действовать, как действует клиент, подстраиваться под его динамику, думать, как думает он. Например, если клиент рассудительный и неторопливый, то и брокер должен быть таким же, а с клиентом решительным и быстрым, тот же самый брокер должен действовать динамично. В общем, я начинал жить абсолютно другой жизнью, и было необходимо как-то под неё перестроиться.

Несостоявшееся партнёрство.

Перестроиться, однако, Виктору удалось лишь через семь месяцев: именно тогда ему удалось закрыть первую сделку. Зато, начиная с этого момента, сделки стали регулярными, а уже через год Виктор Садыгов входил в число лидеров компании по продажам, а ещё через несколько лет – был назначен на должность директора департамента городской недвижимости .

- Первые мысли о собственном бизнесе у меня появились в 2009 году, – рассказывает он. – Так получилось, что в кризис из Kalinka Realty, создав собственный бизнес, ушла целая команда опытных брокеров. В это время я приносил основной доход нашего агентства, участвовал в разработке стратегии и развития компании, формировании новой команды. B то же время на моём жизненном пути начали появляться крупные бизнесмены, которые предлагали партнёрство.

Всего в «Калинке» Виктор Садыгов проработал восемь лет. Уволился в декабре 2012 года. Ушёл в никуда, чтобы спокойно посидеть и подумать о создании собственного бизнеса.

- К тому времени у меня было четыре предложения о сотрудничестве, но договориться ни с кем не получилось, – вспоминает он. – Причина банальна – деньги: в бизнесе почти всегда и во все времена люди ссорятся и ругаются из-за денег. В конце концов, я пришёл к выводу, что лучше открывать агентство самому.

Общая концепция развития компании была готова в феврале 2013 года, после чего Садыгов перешел ко второму этапу – начал собирать команду. Первым наёмным сотрудником его агентства Nika Estate стал однокурсник по Волжской академии Алексей Смирнов.

- Я хороший продавец, но плохой администратор, и на этом поле боюсь проколоться, поэтому лучше, если общее руководство будет осуществлять тот, кто умеет это делать, – объясняет Виктор Садыгов.

Смирнов долгое время работал руководителем проектов в строительной компании «Крост». Виктор Садыгов заманил однокурсника должностью гендиректора, делегировав ему административное руководство агентством.

Как выбирать продавцов.

Найти продавцов оказалось сложнее. Привлечь опытных брокеров в молодое агентство было невозможно, поэтому Виктор Садыгов набирал сотрудников без опыта работы. Первичными фильтрами отбора претендентов были внешность и наличие высшего образования. Но окончательное решение о приёме сотрудника на работу принималось уже на собеседовании, а главным критерием являлась мотивация соискателя. Если предел мечтаний претендентов ограничивался 3-4 тыс. долларов в месяц, то таких Садыгов на работу не брал. Хорошие брокеры элитной недвижимости получают на порядок больше (30-40 тыс. долларов в месяц), и владельца нового агентства интересовали люди с соответствующими амбициями. К весне Виктору Садыгову удалось сформировать команду из шести брокеров.

Чтобы открыть элитное агентство недвижимости нужно иметь стартовый капитал не меньше 300-400 тыс. долларов.

- Успех любого сервисного бизнеса, в том числе, и агентства элитной недвижимости, в первую очередь, зависит от людей, которые там работают, – рассуждает он. – Важно понять, насколько люди готовы отдаться работе, но это сделать почти невозможно, и половину людей из первой команды мне пришлось уволить. Но нашлись новые, и сегодня в Nika Estate работает около 20 брокеров.

Набором персонала проблемы не ограничились. Поиском подходящего офиса Виктор Садыгов занимался больше трёх месяцев, посмотрев за это время порядка 15 различных объектов. Нужно было найти небольшое помещение площадью 100-150 кв. метров в окрестностях улицы Остоженка или Пречистенка. Нижняя планка аренды в этом районе начиналась от 70-80 тыс. долларов в год. Нашёл помещение Виктор только в конце февраля прошлого года.

- Теоретически можно сэкономить, можно снять помещение в менее престижном месте: есть элитные агентства, офисы которых расположены за пределами кольца, есть даже на Минской улице, но в любом случае, его аренда будет не меньше 40-50 тыс. долларов в год, – рассуждает Виктор Садыгов. – Получается, что много не сэкономишь, тогда как офис в престижном районе – это статус компании, что крайне важно для молодого агентства. И если есть запас финансовой прочности, то надо искать помещение в центре. У меня этот запас был.

Стартовый минимум.

На риэлторском рынке достаточно много историй, когда менеджеры крупных агентств недвижимости открывают собственный бизнес, пользуясь базой бывшего работодателя. Виктор Садыгов уверят, что он ушёл из «Калинки» «пустым» и начал собирать собственную базу:
- С новостройками было проще: встретился с застройщиками и договорился о продаже их объектов. На данный момент в базе Nika Estate около 50 строящихся элитных комплексов. С квартирами на вторичном рынке было сложнее. Пришлось нанять специального человека – «диспозл». Это специалист, который занимается поиском жилья на продажу. Набрать базу всё-таки удалось: на данный момент у нас порядка тысячи квартир и загородных домов.

Расходы на создание сайта на фоне вышеперечисленных пунктов сначала показались Виктору Садыгову не очень обременительными: сайт агентства обошёлся ему в 200 тыс. рублей. Однако со временем эта статья расходов существенно выросла:
- Нам постоянно приходится что-то усовершенствовать: внутреннюю локацию, дизайн, – объясняет он. – К тому же, наняли на зарплату фотографа: в элитном сегменте необходимы качественные профессиональные снимки. Суммарно ежемесячные расходы на сайт составляют порядка 150-200 тыс. рублей.

- Ну и, по большому счёту, всё – можно работать! Не буду раскрывать точных цифр, но чтобы открыть элитное агентство недвижимости нужно иметь стартовый капитал не меньше 300-400 тыс. долларов. Но этот бизнес крайне рентабельный, и за первый год существования я уже практически вернул средства, вложенные мною в компанию.